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業主集體拒交管理費怎么辦
網絡轉摘      [2008-12-23]
業主集體拒交管理費怎么辦
 
案例
廣東某物業系由A建設單位開發建設,戶型為兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳,業主來自社會各階層,素質參差不齊。物業竣工交付使用后,建設單位直接將物業交由其控股的物業管理公司實施物業管理。該物業管理公司與建設單位對外是兩個獨立企業法人機構,內部建設單位是物業管理公司全資控股方,即上級管理單位。物業開發和物業管理基本沿襲的是“老子開發兒管理”模式。
物業交付使用后,因房產證辦理延遲、外墻滲水、物業配套等問題,業主多次和開發建設單位發生矛盾和糾紛。在上述矛盾和糾紛中,物業管理單位不僅在建設單位和業主之間做了大量的斡旋、調停、說服等工作,而且在力所能及的范圍內解決了部分業主提出的要求。遺憾的是業主和建設單位對此并不認同,業主認為物業管理單位和建設單位是一家公司,建設單位的問題物業管理公司也有不可推卸的責任。因此業主以集體拒交管理費為手段,報復建設單位和物業管理單位。建設單位也不滿意,認為物業管理公司協調不力,沒有擺正自身的位置,維護公司的利益。而且老的問題未解決,又產生新的矛盾,如業主集體拒交管理費等。物業管理公司進退維谷,處于兩難境地。
業主入住一年后,交涉未有實質性進展,部分業主遂相互串聯協商,以互選方式產生業主委員會,并以業主委員會名義正式對外行文和辦理交涉。該業主委員會運作初期,物業建設單位和物業管理企業均不予承認,后由于對話溝通方便,建設單位首先予以默認,繼而建設單位要求物業管理單位也與之合作共同解決存在的矛盾和問題。
一段時間后又產生了新的矛盾和問題:一是該業主委員會部分委員提出了以滿足個人利益為條件的妥協折中方案,并威脅建設單位和物業管理單位,如其個人要求得不到滿足,將通過媒體介入擴大事態、激化矛盾,同時要“炒掉”物業管理公司,另聘物業管理方;二是其他業主對該業主委員會合法性表示質疑,并認為該業主委員會與建設單位、物業管理單位是沆瀣一氣的,因此對各方已經達成的共識、溝通談判以及結果持全盤否定態度;三是時間已近年底,而問題遲遲不能解決,業主積怨日益膨脹,矛盾和沖突持續升級,協調解決難度不斷提高,各方陷入了僵持狀態。
 
顧問點評
(一) 本案例物業管理單位和物業開發建設單位系兩個獨立企業法人單位,各自獨立承擔和履行相關權力義務。因此,開發建設單位和業主之間的矛盾與糾紛與該項目的物業管理方無直接關系。業主以開發建設單位未充分履行義務、實現承諾為由集體拒交管理費明顯是缺乏法律依據,也是不合理的。業主混淆建設單位和物業管理單位之間的責權利關系,可能是主觀故意,也可能是概念不清。物業管理單位和業主之間并無根本的矛盾和沖突,即使有也不構成業主集體拒交管理費的理由。
(二) 業主個別串通,不按法定程序選舉業主委員會委員、成立業主委員會既是錯誤的、無效的,也是違法的,必須依法取締。物業建設單位和物業管理公司以其為全體業主的合法代表進行談判的做法更是錯誤的。對此,如不加以及時糾正,不僅無助于當前問題的解決,而且對業主自治和物業管理順利開展將是后患無窮。業主委員會成員在談判過程中提出的個人要求,既是不合理的也是非法的。建設單位和物業管理公司如滿足這種非分要求,則是對全體業主合法權益的傷害,是對公平、公正原則的褻瀆,也是觸犯法律的。
(三) 業主與建設單位產生矛盾和糾紛兩處理和協調,理想的雙贏或多贏的局面往往建立在當事各方的真誠合作和充分協商的基礎上,一味對抗是有害無益的。同時,這種矛盾和糾紛也需要充分的時間和條件才能逐步化解。物業管理方應游離于建設單位和業主矛盾和糾紛而非深陷其中。否則,物業管理方不僅難以自拔,而且也將使建設單位失去有效溝通和疏解矛盾的平臺。因此,本例物業管理方應從其中相對脫離,努力塑造“親和公正形象”,并以此為契機逐步化解業主、建設單位等各方關系的矛盾和糾紛,最終實現問題的全部解決。
 
顧問建議
有鑒于上述分析,建議:
(一)請政府行政主管部門出面,召集業主按照法定程序召開業主大會,選舉產生業主委員會,取締非法的業主委員會。理清業主、建設單位和物業管理單位的各方關系,明確各自的權利義務,對當前存在問題達成共識、形成決議,使業主、建設單位、物業管理方進入理智、有序和合理的對話、協商狀態。建設單位不必過于忌諱媒體曝光和司法介入,某些條件下,其還將成為加速問題解決的有效方法和途徑。
(二)在明確建設單位、物業管理單位和業主三方關系和相關問題基礎上,將業主集體拒交管理費問題從其他相關問題中剝離出來。物業管理方應采用人性化服務、多方位宣傳、多手法管理等操作手段首先著力解決業主集體拒交管理費問題,營造物業管理服務交換雙方的健康、良好關系。為此,建議物業管理方實施以下方案和步驟:
1、 利用春節將至機會,將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物,逐戶送達業主并致以物業管理方的新年問候。此做法符合當地習俗、自然流暢,且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括:“某物業管理公司某管理處全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”,落款除單位外,還應有管理處主任簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加,并要與業主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開;
2、 按照中國人過年的習慣,過完十五年方結束。故農歷十五以后,再次以物業管理公司管理處名義向全體業主派送新春賀卡,派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張管理處致業主的“溫馨提示”,客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。同時,管理處展開多種手段和多樣形式的宣傳活動,主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行;
3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內,在小區公告欄以公告方式鳴謝,對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業主應盡的義務,不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費,此階段約為7-10天;
4、 敦促期結束后,開始實施連續催交行動。選擇一統一行動時間,以每三天或每四天發一款的頻率,將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力,管理費催交通知書的顏色應由淺變深,口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始,要求業主簽收,并計收滯納金,此階段是催交工作最為艱苦的時期;
5、 催款通知書全部發出,業主逾期仍然未交管理費,則管理處公開向業主發出“告部分業主書”,對未交管理費業主進行譴責并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促,將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時,加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳;
6、 經過以上二個月左右的工作,業主欠交管理費的面一般會縮減到業主總數的10%以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業主、拒交到底的少數業主,應采用聯合業主委員會共同做工作,采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。
物業管理是一個系統工作,催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時,物業管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯席會,通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流,以解決拒交管理費問題為突破口,貼近業主、明辨是非,充分協調各方關系,實質性地推動業主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機,展開大規模的公關活動,切實樹立誠信負責的良好企業形象,徹底扭轉被動局面,爭取物業遺留問題的全面妥善解決。
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